北京樓市2018年上半場(chǎng)：二手房市場(chǎng)觸底反彈

土地31宗

成交金額減半7宗地塊流拍

總結(jié)2018年上半年的北京土地市場(chǎng)，離不開(kāi)“流拍”二字。半年內(nèi)流拍七宗地塊，其中六宗為宅地，無(wú)論是流拍數(shù)量和頻次都創(chuàng)下近幾年來(lái)新高。在樓市深度調(diào)控和土地供應(yīng)短缺之下，2018年上半年北京土地市場(chǎng)遭遇“寒冬”，僅成交了31宗地。開(kāi)發(fā)商拿地愈發(fā)謹(jǐn)慎，高價(jià)地不再，瘋搶現(xiàn)象幾乎絕跡。

供應(yīng)量、成交量雙降

6月28日，在2018年上半年最后一場(chǎng)土地拍賣(mài)中，位于朝陽(yáng)區(qū)的焦化廠(chǎng)保障房項(xiàng)目地塊最終因無(wú)人報(bào)價(jià)而流拍，這似乎已經(jīng)見(jiàn)怪不怪，上半年的土地市場(chǎng)注定以冷清收?qǐng)觥?/p>

根據(jù)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年前6月，北京土地供應(yīng)合計(jì)17宗，供應(yīng)建設(shè)用地總面積為126.36萬(wàn)平方米，與2017年上半年65宗供應(yīng)用地相比，土地供應(yīng)數(shù)量減少73.85%，供應(yīng)建設(shè)用地面積相應(yīng)減少70%。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年，北京土地共成交31宗，土地成交數(shù)量減少36.73%;土地成交金額為751.34億，環(huán)比減少58%，同比減少25.3%。無(wú)論是供應(yīng)量還是成交量，都雙雙出現(xiàn)不同程度的下降。

如果說(shuō)供應(yīng)量減少是上半年北京土地成交下降的主因，那么調(diào)控重壓之下開(kāi)發(fā)商拿地預(yù)期生變則是北京土地市場(chǎng)倍顯冷清的內(nèi)因。

平均溢價(jià)率降至14%

2017年以來(lái)，北京出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策，為高熱的樓市潑了一盆冷水，特別是以“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式出讓土地，苛刻的出讓條件、復(fù)雜的土地性質(zhì)、較低的利潤(rùn)空間等都讓開(kāi)發(fā)商裹足不前，以往那種多家開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)得頭破血流、自持階段舉牌依然火爆的局面幾乎難以再現(xiàn)，取而代之的是低溢價(jià)率、頻繁地流拍。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年上半年，北京成交地塊平均溢價(jià)率只有14%,是最近幾年的最低點(diǎn)。而高達(dá)7宗的流拍數(shù)量，也是2014年下半年以來(lái)最高點(diǎn)。

下半年走勢(shì)尚不明朗

7月4日，位于順義后沙峪和房山青龍湖的兩宗限房?jī)r(jià)地塊迎來(lái)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍，雖然未達(dá)到自持環(huán)節(jié)，但溢價(jià)率均超過(guò)40%，這為下半年的土地市場(chǎng)迎來(lái)嶄新開(kāi)局。

更重要的是，隨著新一年的土地供應(yīng)計(jì)劃出爐，下半年北京土地供應(yīng)將迎來(lái)爆發(fā)。根據(jù)6月22日發(fā)布的《北京市2018年建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》，今年北京市住宅用地計(jì)劃供應(yīng)1000公頃，其中商品住宅650公頃，保障性安居工程用地350公頃，與去年基本持平。

我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院院長(zhǎng)胡景暉分析認(rèn)為，今年北京的供地計(jì)劃沒(méi)有根本變化，但上半年的成交量遠(yuǎn)低于1000公頃的供應(yīng)計(jì)劃。因此，下半年將大幅供應(yīng)，接下來(lái)的供應(yīng)量、成交量會(huì)呈上升趨勢(shì)。

“鑒于流拍土地增加，政府在土地供應(yīng)的方式上有更多考慮，所以今年上半年的供應(yīng)節(jié)奏有所放緩，同時(shí)還有相應(yīng)的調(diào)整，比如年初流拍的豐臺(tái)區(qū)盧溝橋鄉(xiāng)小瓦窯村地塊在5月重新掛牌，起始價(jià)從63.27億元降到49.8億元。”胡景輝說(shuō)。

不過(guò)，即便降價(jià)13億再次出讓?zhuān)S臺(tái)區(qū)盧溝橋鄉(xiāng)小瓦窯村用地依舊不溫不火，最終被華潤(rùn)+電聯(lián)聯(lián)合體以49.8億的底價(jià)摘得。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，北京土地流拍不僅僅是大部分地塊較差，還有開(kāi)發(fā)商融資渠道收緊、盈利空間有限等多種原因，預(yù)計(jì)下半年土地市場(chǎng)將繼續(xù)低迷，房企拿地積極性不高，對(duì)非熱門(mén)地塊將繼續(xù)看冷，將繼續(xù)出現(xiàn)土地集中流標(biāo)的現(xiàn)象。

一手房8549套

成交不足萬(wàn)套跌至歷史低值

在持續(xù)不斷的調(diào)控之下，今年上半年，北京新建商品住宅成交8549套(不含限房?jī)r(jià)項(xiàng)目)，創(chuàng)歷史新低。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，下半年在“房住不炒”和推動(dòng)住房供給側(cè)改革的指導(dǎo)原則下，預(yù)期市場(chǎng)在穩(wěn)價(jià)的同時(shí)，會(huì)加大保障性住房和共有產(chǎn)權(quán)房的供應(yīng)，繼續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向健康良性發(fā)展。

商品住宅成交同比降幅超三成

自去年以來(lái)，新房整體呈現(xiàn)量減價(jià)穩(wěn)的趨勢(shì)。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年北京新建商品住宅成交8549套，再創(chuàng)歷史新低，比去年下半年共計(jì)成交的13785套下降37.98%，比去年上半年的12945套下降33.96%，降幅比例較大。

另?yè)?jù)中原地產(chǎn)研究中心分析認(rèn)為，從今年上半年北京新建商品房住宅網(wǎng)簽量來(lái)看，是從有完整數(shù)據(jù)的2005年開(kāi)始，歷史上首次出現(xiàn)半年新商品房住宅(不含共有產(chǎn)權(quán))不足萬(wàn)套的歷史最低值。即使加上共有產(chǎn)權(quán)的2103套，也僅為1.06萬(wàn)套，依然是有網(wǎng)簽記錄以來(lái)的歷史最低值。

對(duì)此，思源地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅指出，造成今年上半年新建商品住宅成交下滑的原因在于，從2017年開(kāi)始，在土地供應(yīng)上出現(xiàn)了大量的限房?jī)r(jià)項(xiàng)目，它們因?yàn)榫唧w銷(xiāo)售辦法一直未出臺(tái)及未拿到預(yù)售證等原因遲遲未入市，導(dǎo)致一部分客群在今年上半年選擇了觀(guān)望，購(gòu)房需求被抑制。“目前北京依然執(zhí)行了較為嚴(yán)格的調(diào)控政策，特別是對(duì)簽約的管控措施，從另一層面也造成了成交下滑。”郭毅表示。

共有產(chǎn)權(quán)住房占比加大

值得注意的是，共有產(chǎn)權(quán)住房在新房供應(yīng)中所占比例逐漸加大。據(jù)我愛(ài)我家集團(tuán)研究院統(tǒng)計(jì)，從上半年成交榜單樓盤(pán)所在區(qū)域分布看，順義、昌平、海淀亦位居前列，其中，位于海淀的豐錦苑和延慶的天潤(rùn)和麗嘉苑均包含共有產(chǎn)權(quán)住房，排名第一的順義金隅大成金成雅苑包括自住和共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目。從戶(hù)型結(jié)構(gòu)和面積段來(lái)看，上半年成交房型大多以?xún)墒覟橹鳌?/p>

我愛(ài)我家集團(tuán)研究院院長(zhǎng)胡景暉指出，從上半年共有產(chǎn)權(quán)房的供應(yīng)及成交數(shù)據(jù)來(lái)看，預(yù)計(jì)下半年依然會(huì)延續(xù)這個(gè)趨勢(shì)，加大共有產(chǎn)權(quán)房和保障性安居用房的供應(yīng)，新房成交量會(huì)有量升，價(jià)格在調(diào)控大環(huán)境下或是穩(wěn)中有微升的趨勢(shì)。

限房?jī)r(jià)項(xiàng)目或集中入市

諸葛找房數(shù)據(jù)研究院首席分析師陳雷亦表示，由于去年拍地均為限價(jià)地及共有產(chǎn)權(quán)房用地，預(yù)計(jì)下半年會(huì)有更多限價(jià)房及共有產(chǎn)權(quán)房入市，也會(huì)吸引剛需等需求購(gòu)買(mǎi)。因此，成交面積會(huì)小幅上漲，但限價(jià)房源價(jià)格較低，成交金額會(huì)較為穩(wěn)定。

易居研究院研究員詹毅凡指出，房企資金壓力加大，推盤(pán)力度可能有所提高。預(yù)計(jì)下半年北京新房成交將穩(wěn)中有升。不過(guò)，在郭毅看來(lái)，下半年新房成交量出現(xiàn)攀升，這并不意味著市場(chǎng)會(huì)全面回暖，“北京執(zhí)行的限購(gòu)限貸政策，對(duì)購(gòu)房需求的打壓依然存在，在一些限房?jī)r(jià)項(xiàng)目供應(yīng)較集中的區(qū)域，部分項(xiàng)目或出現(xiàn)滯銷(xiāo)現(xiàn)象。”

二手房76640套

成交走出低谷價(jià)格開(kāi)始止跌

進(jìn)入2018年，伴隨剛性需求的回歸，北京二手房市場(chǎng)逐步走出低谷，上半年北京二手住宅網(wǎng)簽總量為76640套，走出了半年不足50000套的低谷。不過(guò)，這一數(shù)據(jù)依然是2015年以來(lái)的最低點(diǎn)。業(yè)內(nèi)稱(chēng)，下半年二手房市場(chǎng)繼續(xù)升溫空間不大，市場(chǎng)進(jìn)入平穩(wěn)期。

剛需置換成購(gòu)房主力

今年以來(lái)，北京二手住宅緩步回溫。據(jù)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，今年上半年北京二手住宅網(wǎng)簽總量為76640套，環(huán)比2017年下半年增長(zhǎng)57.6%，同比2017年上半年下降10.9%。在半年走勢(shì)上，走出了半年不足50000套的低谷。不過(guò)，這一數(shù)據(jù)依然是2015年以來(lái)，樓市連續(xù)4年的最低點(diǎn)。

在單月網(wǎng)簽量上，2-5月北京二手住宅網(wǎng)簽量連續(xù)增長(zhǎng)，6月止?jié)q回落。6月份北京二手住宅15827套的網(wǎng)簽量，環(huán)比5月下降12.5%，同比去年6月增長(zhǎng)77.5%。對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，5月份部分區(qū)域?qū)W區(qū)政策調(diào)整，部分家庭出現(xiàn)家庭內(nèi)房源過(guò)戶(hù)的現(xiàn)象，推高5月份網(wǎng)簽量，這一影響在6月份逐漸減弱。

在房?jī)r(jià)方面，今年上半年，北京二手住宅的成交均價(jià)比2017年下半年跌2.1%，比2017年上半年，成交均價(jià)跌9%。對(duì)部分購(gòu)房者而言，北京房?jī)r(jià)已跌至心理價(jià)位，不少剛需購(gòu)房者選擇積極入市。

剛需購(gòu)房者的入市，也體現(xiàn)在支付方式和戶(hù)型結(jié)構(gòu)上。據(jù)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，今年上半年商貸占比僅為兩成;全款占比為27%。與此同時(shí)，今年上半年市管公積金占30.2%，達(dá)到了2014年以來(lái)的最高比例，也成為目前北京二手房交易的主要支付方式。而在戶(hù)型上，今年上半年北京二手住宅交易中，60-90平米仍是最熱戶(hù)型，60平米以下其次，二者共占北京二手房交易7成以上。

麥田房產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張葉松認(rèn)為，現(xiàn)在市場(chǎng)上的主力是置換型購(gòu)房者，他們相對(duì)更清楚自己要什么，在遇到合適房源時(shí)決策速度更快。此外，當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)于房源的心理價(jià)位較接近，報(bào)價(jià)并沒(méi)有出現(xiàn)虛高，因此，成交價(jià)格更容易達(dá)成一致。

業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)未來(lái)升溫空間不大

諸葛找房數(shù)據(jù)研究院首席分析師陳雷表示，今年上半年北京二手房市場(chǎng)開(kāi)始回暖，在3月份單月成交破萬(wàn)套后，一直保持較高成交量，這是由于去年“3·17”政策后，部分購(gòu)房需求被積壓導(dǎo)致。預(yù)計(jì)下半年二手房成交量、價(jià)均較為穩(wěn)定。

“整體來(lái)看，上半年北京二手房市場(chǎng)在交易上是回溫的，但這種回溫源自于從低谷向正常的回歸，市場(chǎng)整體仍保持著健康和理性，房?jī)r(jià)也保持穩(wěn)定，甚至還有下跌。”我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院院長(zhǎng)胡景暉指出。去年“3·17”政策以來(lái)，北京的房地產(chǎn)調(diào)控不僅沒(méi)有松懈，還時(shí)常小幅加碼，投資投機(jī)在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)上基本沒(méi)有生存空間，因此，在市場(chǎng)回溫時(shí)，購(gòu)房者大多是首次置業(yè)或改善的自住型剛性需求。

胡景暉強(qiáng)調(diào)道，目前北京二手房市場(chǎng)的交易規(guī)模已經(jīng)回到了單月1.5萬(wàn)套上下的正常水平，接下來(lái)上升空間已不大，市場(chǎng)將逐漸趨于平穩(wěn)。而房?jī)r(jià)同樣沒(méi)有上行動(dòng)力，預(yù)計(jì)下半年北京二手房市場(chǎng)基本會(huì)進(jìn)入平穩(wěn)期。(記者　段文平 張曉蘭)

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