北港核心準(zhǔn)現(xiàn)房，緊臨運(yùn)河，房?jī)r(jià)“7字頭”的撿漏盤，值得入手嗎？

樂(lè)居樓盤測(cè)評(píng)系列，來(lái)自專業(yè)測(cè)評(píng)師的現(xiàn)場(chǎng)實(shí)勘。資深評(píng)測(cè)師將挑選市場(chǎng)熱盤，走進(jìn)項(xiàng)目深入實(shí)勘，看項(xiàng)目、賞戶型，實(shí)地走訪周邊環(huán)境，從專業(yè)角度給廣大網(wǎng)友帶來(lái)最新、最全面的樓盤現(xiàn)場(chǎng)信息，還原項(xiàng)目真實(shí)人居體驗(yàn)。

本期樓盤測(cè)評(píng)項(xiàng)目

航空港區(qū) | 正商雅庭華府

樓盤亮點(diǎn)呈現(xiàn)

實(shí)景準(zhǔn)現(xiàn)房，交付有保障

正商雅庭華府一期2022年6月底交房，交房時(shí)間早，交付有保障。

緊臨運(yùn)河，環(huán)境優(yōu)美

正商雅庭華府距離南水北調(diào)運(yùn)河約200米，坐擁一線河景，環(huán)境優(yōu)美。

價(jià)格優(yōu)勢(shì)突出，上車門檻低

正商雅庭華府規(guī)劃有高層與洋房，高層均價(jià)約7200元/㎡起，相較區(qū)域競(jìng)品價(jià)格偏低，上車門檻低。

綜合推薦購(gòu)買人群：

北港核心地帶，實(shí)景準(zhǔn)現(xiàn)房，高低配規(guī)劃，均價(jià)約7200元/㎡起，適合主城外溢剛需及地緣改善群體。

產(chǎn)品評(píng)測(cè)

正商雅庭華府總占地約81.5畝，總建筑面積約20.5萬(wàn)方，容積率約2.69，綠化率約35.5%，小區(qū)整體規(guī)劃17棟樓，洋房與高層相結(jié)合，總戶數(shù)1154戶，高層建面約94-135㎡，2梯4戶26層高，洋房建面約136㎡，1梯2戶7層/8層高，分兩期開發(fā)，一期目前只剩洋房在售，二期有高層+洋房在售，一期預(yù)計(jì)2022年6月底交房，二期2024年9月交房，小區(qū)物業(yè)為正商物業(yè)，毛坯交付。

正商雅庭華府立面采用新亞洲建筑風(fēng)格，打造新中式意境，住區(qū)景觀以多重歸家迎賓動(dòng)線、全齡兒童樂(lè)園、宅間組團(tuán)空間等，構(gòu)建參與式洋房住區(qū)，小區(qū)內(nèi)部核心筒分離設(shè)計(jì)，規(guī)劃設(shè)計(jì)配備幼兒園、社區(qū)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、社區(qū)商業(yè)等基礎(chǔ)設(shè)施配套。

【主力戶型分析】

1、136m2 三室兩廳兩衛(wèi)

136m2 三室兩廳兩衛(wèi)戶型，三開間朝南，餐廚一體化設(shè)計(jì)，烹飪動(dòng)線流暢。入門玄關(guān)將餐廳客廳南北分開，客廳朝南，寬約4.5米，連接南向景觀陽(yáng)臺(tái)，陽(yáng)臺(tái)長(zhǎng)約4.5米，寬約2.1米，面積寬敞有利于房間采光，日常會(huì)客休閑也很舒適。餐廳朝北，寬約4米，整體面積約16㎡，面積較大，同時(shí)還聯(lián)通北向陽(yáng)臺(tái)，陽(yáng)臺(tái)寬約2.7米，南北通透，日常通風(fēng)效果很好。不過(guò)入戶玄關(guān)處衣帽間將餐客廳分隔開，客廳空間略顯局促。

主臥朝南帶飄窗，房間采光較好，套房設(shè)計(jì)，寬約4米，整體面積約16㎡，面積較大，有獨(dú)立的衛(wèi)生間和衣帽間，居住舒適度和私密性都非常好。

次臥朝南，寬約4.5米，整體面積約16㎡，居住舒適度也高；朝北次臥與主臥相對(duì)，寬約3.4米，面積約11㎡，兩個(gè)次臥面積都比較大，日常居住都很寬敞。

L型廚房設(shè)計(jì)，操作空間十分寬敞，廚房緊臨餐廳，日常備餐就餐十分方便，雙衛(wèi)設(shè)計(jì)，解決了搶衛(wèi)生間的尷尬。

戶型一大亮點(diǎn)在于南北雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，南向陽(yáng)臺(tái)會(huì)客休閑，北向生活陽(yáng)臺(tái)洗晾曬方便，全明戶型，空間布局緊湊，不浪費(fèi)空間，大三房設(shè)計(jì)，改善屬性明顯。

2、117m2三室兩廳兩衛(wèi)

117m2三室兩廳兩衛(wèi)戶型方正，三開間朝南，餐客廚一體，日常用餐、休閑會(huì)客都很方便。客廳朝南寬約2.9米，連接南向景觀陽(yáng)臺(tái)，陽(yáng)臺(tái)長(zhǎng)約2.9米，寬約1.3米，客廳雖然面積不大，但是房屋整體采光效果較好。

兩臥室朝南，主臥朝南帶飄窗，套房設(shè)計(jì)，寬約3.6米，面積約10.3㎡，次臥朝南面積較小，寬約2.6米，面積約5.9㎡，不過(guò)房間采光效果不錯(cuò)，朝北次臥寬約2.4米，面積約5.6㎡，兩次臥面積都不算大。

廚房位于入戶玄關(guān)處，購(gòu)買菜品可以直接放入廚房，更加干凈衛(wèi)生，L型廚房設(shè)計(jì)，操作面更寬敞；雙衛(wèi)設(shè)計(jì)，干濕分離，且距離3個(gè)臥室較近，日常使用更加高效，同時(shí)也能避免搶廁所的尷尬。

全明戶型，三開間朝南，整體房間采光通風(fēng)效果更好，房間布局緊湊，不浪費(fèi)空間，動(dòng)靜分區(qū)合理，休息區(qū)與生活區(qū)分離，日常居住體驗(yàn)更好。

房?jī)r(jià)及潛力分析

正商雅庭華府高層成交均價(jià)約7200元/㎡，洋房成交均價(jià)約9000元/㎡，毛坯交付。

周邊在售新房興港永威南樾四期成交均價(jià)約9000元/㎡、中建濱水苑成交均價(jià)約10500元/㎡、正弘中央公園成交均價(jià)約9200元/㎡、星聯(lián)柒號(hào)院成交均價(jià)約10000元/㎡；周邊在售二手房豫發(fā)大運(yùn)城白鷺源成交均價(jià)約8360元/㎡、豫發(fā)大運(yùn)城國(guó)園成交均價(jià)約12300元/㎡、萬(wàn)科美景魅力之城成交均價(jià)約10400元/㎡。

正商雅庭華府整體價(jià)格偏低，價(jià)格優(yōu)勢(shì)突出，而且在名企開發(fā)商云集的港區(qū)，均價(jià)7字頭占據(jù)港北核心區(qū)域，價(jià)格方面的競(jìng)爭(zhēng)力確實(shí)比較突出，同時(shí)，正商雅庭華府地理位置優(yōu)勢(shì)明顯，周邊樓盤較多，區(qū)域成熟度逐漸提升，未來(lái)人口紅利對(duì)產(chǎn)品的增值保值性也有幫助，正商作為全國(guó)知名房企，鄭州也有多個(gè)成功項(xiàng)目，如此高性價(jià)比產(chǎn)品的確很出圈，不過(guò)具體的還要看后期交付情況。

測(cè)評(píng)師有話說(shuō)：地理位置優(yōu)越，價(jià)格優(yōu)勢(shì)突出，具體的還要看后期交付情況如何。

交通評(píng)測(cè)

軌道交通：正商雅庭華府距離地鐵2號(hào)線城郊線蘭河公園站約1.3公里，小區(qū)距離地鐵站較遠(yuǎn)，地鐵優(yōu)勢(shì)不明顯。

公共交通：正商雅庭華府周圍1公里范圍內(nèi)有6個(gè)公交站點(diǎn)，有公交621路、628路、623路、Y636路。距離小區(qū)約600米可在大馬村西口乘坐621路到萬(wàn)福百貨批發(fā)、鄭州航空港區(qū)領(lǐng)航學(xué)校、青年公園、沃金商業(yè)廣場(chǎng)等，距離小區(qū)約400米可在洞庭湖路濱河西路乘坐628路到錦榮悅匯城、沃金商業(yè)廣場(chǎng)、鄭州歧伯山醫(yī)院等，公交出行較為便利，但與主城的連接不是很方便。

自駕：正商雅庭華府位于航空港區(qū)歸航路與凌空街交叉口，，往東約3.4公里是華夏大道、約4公里是京港澳高速、機(jī)場(chǎng)高速，沿機(jī)場(chǎng)高速一路北上可接入主城三環(huán)內(nèi)，同時(shí)小區(qū)周邊雍州路、鄱陽(yáng)湖路、洞庭湖路等均為區(qū)域主干道路，通達(dá)性較好，但周邊小區(qū)眾多，人口較為密集，早晚高峰期可能會(huì)有一定的堵車風(fēng)險(xiǎn)。

評(píng)測(cè)師有話說(shuō)：地鐵優(yōu)勢(shì)不是很明顯，公交與自駕出行效率尚可。

配套評(píng)測(cè)

教育配套：正商雅庭華府周邊學(xué)校眾多，小區(qū)一路之隔是鄭州航空港區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)和鄭州一中航空港校區(qū)，鄭州航空港區(qū)第七小學(xué)距離小區(qū)約300米，鄭州華夏中學(xué)距離小區(qū)約800米，鄭州航空港區(qū)太湖路小學(xué)距離小區(qū)約1.1公里，鄭州航空港區(qū)英迪國(guó)際學(xué)校距離小區(qū)約900米，鄭州市一二二中學(xué)距離小區(qū)約1.7公里，教育資源豐富且質(zhì)量較高。

醫(yī)療配套：正商雅庭華府周邊醫(yī)療資源不多，三甲醫(yī)院鄭大一附院南院區(qū)距離小區(qū)約3.6公里，鄭州航空港鄭港醫(yī)院距離小區(qū)、鄭州市第一人民醫(yī)院鄭港醫(yī)院距離小區(qū)約2.3公里，日常的看病就醫(yī)也十分便利。

商業(yè)配套：正商雅庭華府周邊商業(yè)配套較為齊全，錦榮悅匯城距離小區(qū)約1.9公里，沃金商業(yè)廣場(chǎng)距離小區(qū)約2.5公里，豫泓商業(yè)時(shí)代廣場(chǎng)距離小區(qū)約3.2公里，安龍一派時(shí)尚購(gòu)物中心距離小區(qū)約3.1公里，家家欣購(gòu)物中心距離小區(qū)約2.1公里，日常購(gòu)物休閑都十分方便。

公園配套：正商雅庭華府周邊生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，小區(qū)距離蘭河公園、恩平湖法治文化公園約1.7公里，距離康平湖公園約1.4公里，距離鄭汴中央公園約1.8公里，距離青年公園約3.1公里，公園眾多，老人小孩日常休閑游玩很方便。

評(píng)測(cè)師有話說(shuō)：周邊配套較為齊全且質(zhì)量都很不錯(cuò)，尤其是教育資源較為突出，居住氛圍較高。

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