爆冷！鄭州三輪土拍收官 民企、品牌房企集體躺平

12月27日，鄭州開啟三輪集中土拍。比起平淡收場的二輪土拍，三輪土拍是透心涼。民企、品牌房企紛紛躺平，國企出面拿地。在開拍前的周末發(fā)布公告，終止掛牌11宗地塊。原本三輪集中供應25宗地塊共1608畝，總起始價約157億。在發(fā)布終止掛牌公告后，僅剩940畝，起始總額也縮水至82億。讓原本在年末沖刺略有回暖的鄭州樓市，又跌回谷底。

(資料圖片)

國企、央企摘取全部公開地塊

樂居河南對這次土拍進行了全程直播。

公開地僅剩6宗。不同于往期，每次土拍關注度最高的北龍湖地塊，這次提前終止掛牌。本次土拍公開地塊，全部由國企摘取，其中，最大的看點，就是76和78號地。

76號地塊激烈爭奪了近20分鐘，最終被河南楊金科技外包產(chǎn)業(yè)園建設投資有限公司以 98594萬元競得，折合單位地價1173.13萬元/畝，樓面地價6768元/平方米，溢價率：2.5%。該地塊位于地塊位于金水區(qū)寶瑞路南、馬林路西，宗地面積56028.89㎡，土地性質(zhì)為城鎮(zhèn)住宅（地下交通運輸設施），規(guī)劃容積率＞1，＜2.6，建筑密度＜20%，建筑高度＜50米，綠地率＞35%，出讓年限70（50）年，土地開發(fā)程度六通一平，后續(xù)應采用裝配式技術建設。

78號地競爭相當焦灼，耗時近一個半小時，最終由鄭州國投置業(yè)有限公司以27920萬元競得，折合單位地價1491.74萬元/畝，樓面地價7459元/平方米，溢價率14.8%。該地塊北側為中電建，也是在今年二輪土拍中溢價的競得。地塊位于位于管城區(qū)果園路南、豫豪路東，宗地面積12477.60㎡，土地性質(zhì)為城鎮(zhèn)住宅（地下交通運輸設施），規(guī)劃容積率＞1.1，＜3，建筑密度＜20%，建筑高度＜100米，綠地率＞30%，出讓年限70（50）年，土地開發(fā)程度七通一平，后續(xù)應采用裝配式技術建設。

楊金片區(qū)的另一宗地塊，被河南君宸置業(yè)有限公司起始價競得。根據(jù)資料顯示，該公司為河南中原高速股份有限公司全資子公司。

位于高新區(qū)3公開地塊也均為起始價成交。除保利競得保利文化廣場后期用地外，另兩宗地塊也被國企摘取。

城改地剩下8宗。就按著預先寫好的劇本一樣，大家各自對號拍地。保利無疑是收獲滿滿，起始價拿下三宗地，系保利參與的劉莊村、杓袁村城改二期用地。

17號地被河南朗泰置業(yè)有限公司競得，為朗悅高新區(qū)項目后期地塊；

豫發(fā)摘取71號地。從2017年豫發(fā)就想開發(fā)該地塊，但地塊起初土地性質(zhì)復雜，遲遲無法動工。豫發(fā)此次摘地，金水區(qū)核心地段又將迎來新盤；

74號地被鄭州眾樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司競得，該公司為河南天河投資集團有限公司旗下子公司，隸屬于惠濟區(qū)人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理辦公室。

72號地被鄭州寰海置業(yè)有限公司（星聯(lián)）起始價競得，現(xiàn)為城開、星聯(lián)合作開發(fā)項目；

75號地被鄭州名興置業(yè)有限公司（碧桂園）起始價競得，為碧桂園鳳凰城后期用地。

全國土拍呈低溫態(tài)勢

參考全國三輪集中土拍結果，鄭州并不是特例。蘇州、南京、廣州等市放寬了競拍門檻，雖然流拍率降低，但市場也毫無波瀾。

南京，原計劃出讓 61 宗，開拍前 15 宗地沒人要。剩余的底價成交 35 宗，1 宗流拍，5 宗溢價觸頂；

廣州，17 宗地成交了 13 宗，4 宗流拍；

長沙，26 宗地共成交 23 宗，最高溢價率8%；

蘇州，26 宗里有 1 宗開拍前無人問津被撤下，其余 23 宗地塊底價成交，2 宗地塊有溢價；

長春，12 宗地只賣出 3 宗……

雖然沒有像鄭州一樣，提前終止掛牌，但是從土拍的溢價率和成交價格上看，三輪土拍延續(xù)了二輪土拍的低溫態(tài)勢。近期房地產(chǎn)市場融資環(huán)境有所放松，但對于部分中小房企來說，融資依舊沒有全面放開，加之市場價格仍在探底，資金回籠并不順利，中小房企的資金鏈較為緊張，拿地的積極性并不高，國企、央企托底拿地的現(xiàn)象成為常態(tài)。

在二輪集中土拍遇冷的情況下，三輪集中土拍部分城市降低了拍地門檻，土地流拍較上月略有好轉，但對于整個行業(yè)來說，并沒有因其扭轉。究其原因，雖然拿地門檻略有降低，但這些地塊出讓要求仍然較高，利潤空間被大幅擠壓，在當前房企資金流仍面臨較大壓力的背景下，中小房企甚至品牌房企都一律躺平。如今市場預期并不明朗，在行業(yè)整體下行的大環(huán)境下部分房企都持過冬心態(tài)，能有“余糧”拿地的房企已經(jīng)少之又少。

鄭州樓市“乍暖還寒”

都說土拍是樓市的風向標，這次鄭州三輪集中供地的“慘淡收場”，給在年末降價促銷的成交量持續(xù)回暖的市場，潑了一盆冷水。

進入12月，鄭州樓市成交量持續(xù)上揚。根據(jù)360房產(chǎn)網(wǎng)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，新房周成交量已呈三連陽。與此同時，鄭州房企進入年終備貨沖刺階段，不少新近入市的樓盤，價格與兩年前無異，且產(chǎn)品又進行了迭代，對于購房者來說可謂是“加量不加價”。打折降價房源紛紛入市，金融市場信貸寬松信號不斷，讓鄭州樓市在年底小火了一把。

而這次三輪土拍過后，沒有高溢價，沒有民企。雖然土拍市場冷了，但對于鄭州樓市來說，也許是好事。

1、現(xiàn)在拿地的都是去杠桿較早，放寬融資條件的國企央企，他們資金實力雄厚。本次土拍保利拿地4塊，公開地塊全部由本地國企摘走就能說明這一點。現(xiàn)在開發(fā)商暴雷、違約、延期交房問題頻出，交由國央企操盤，在當下市場也算是一張安全牌。

2、雖然二輪三輪土拍開前都終止出讓，但是從土地供應量的角度來看，鄭州的土地供應面積大幅減少。根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，自2018年后，鄭州主城供地銳減。近幾年住宅供地持續(xù)收緊，一旦未來市場需求得不到滿足，會出現(xiàn)房價上漲的可能。

在“住房不炒”的大背景下，鄭州土拍市場將很難再現(xiàn)往日輝煌。但冷風過境后，經(jīng)過一次次的洗牌和考驗，市場會越來越健康，正如最近對房地產(chǎn)市場頻繁提出的“促進房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)”一樣。未來鄭州市場依舊可期。

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