多地放松二手房指導(dǎo)價(jià)限制 對(duì)樓市產(chǎn)生哪些影響？ 當(dāng)前視點(diǎn)

9月12日，“北京自9月8日起取消二手房指導(dǎo)價(jià)限制，海淀29個(gè)學(xué)區(qū)房源恢復(fù)掛牌”的消息在市場(chǎng)流傳。

中新財(cái)經(jīng)記者向海淀區(qū)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)人士求證后得知，并不能直接說(shuō)“取消”，只是此前被隱去的部分高價(jià)房源可以直接展示出來(lái)，或?qū)?gòu)房者的心態(tài)產(chǎn)生積極影響。

梳理發(fā)現(xiàn)，自去年起，已有多個(gè)城市相繼放松了對(duì)二手房指導(dǎo)價(jià)的限制。這對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)交易會(huì)有怎樣的影響?

“部分高價(jià)房源可以直接展示出來(lái)”

北京二手房指導(dǎo)價(jià)一事，要追溯到2020年-2021年這一時(shí)段，彼時(shí)的海淀區(qū)正處于熱度高漲時(shí)期，優(yōu)質(zhì)教育資源區(qū)域更是“頂流中的頂流”：14萬(wàn)-16萬(wàn)元/㎡已成均價(jià)，20萬(wàn)/㎡以上的價(jià)格頻現(xiàn)，房?jī)r(jià)一夜之間跳漲幾十萬(wàn)的消息也頻頻發(fā)生。

于是在2021年9月底，北京市海淀區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)發(fā)布了部分熱點(diǎn)小區(qū)的二手房交易指導(dǎo)參考價(jià)。針對(duì)海淀29個(gè)重點(diǎn)小區(qū)，分60平方米以下小戶(hù)型、60-90平方米中戶(hù)型以及90平方米以上大戶(hù)型均給出了指導(dǎo)價(jià)。如果超出指導(dǎo)價(jià)1%將不允許中介掛牌。

這一要求是否出現(xiàn)松動(dòng)?北京市海淀區(qū)房產(chǎn)中介小景對(duì)中新財(cái)經(jīng)記者表示：“我們口頭上說(shuō)是‘取消’，其實(shí)只是之前被隱去真實(shí)價(jià)格的部分高價(jià)房源可以直接展示出來(lái)，不展示的高價(jià)房之前也是有成交的。取消還是要以官方口徑為準(zhǔn)，而且現(xiàn)在還是有單價(jià)18萬(wàn)元的這個(gè)限制。”

中新財(cái)經(jīng)查詢(xún)房地產(chǎn)中介平臺(tái)發(fā)現(xiàn)，以此前指導(dǎo)價(jià)格在14.7萬(wàn)元/㎡左右的黃莊小區(qū)為例，目前已能查詢(xún)到多套單價(jià)高于此價(jià)格的房源，最高單價(jià)達(dá)到17.9956萬(wàn)元/m。其他小區(qū)情況大抵類(lèi)似，但同樣未有單價(jià)超過(guò)18萬(wàn)元/㎡的房源顯示。

北京市海淀區(qū)部分高單價(jià)二手房源截圖。

中新財(cái)經(jīng)在9月13日致電北京市海淀區(qū)房管局，電話(huà)并未接通。據(jù)澎湃新聞報(bào)道，海淀區(qū)房管局工作人員表示，目前進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，可以按照正常的市場(chǎng)價(jià)格對(duì)外展示房源信息。

此外，房產(chǎn)微信公眾號(hào)“京房字”稱(chēng)其從海淀房協(xié)了解到，這29個(gè)小區(qū)的二手房交易指導(dǎo)價(jià)也并非取消，而是隨著市場(chǎng)實(shí)際情況有所調(diào)整，高價(jià)學(xué)區(qū)房仍然在指導(dǎo)之列。

小景表示，海淀一些熱門(mén)房源的價(jià)格長(zhǎng)期來(lái)看還是相對(duì)堅(jiān)挺，但因?yàn)槎址恐笇?dǎo)價(jià)的限制，一些高價(jià)房源此前不能直接展示出來(lái)。購(gòu)房者在公開(kāi)渠道看到房源后需要跟中介聯(lián)系，他們?cè)購(gòu)膬?nèi)網(wǎng)上咨詢(xún)到真實(shí)價(jià)格;或者有些高價(jià)房源可能直接不掛牌，要跟中介聊聊才能知道。

“比如有一套房子，按照指導(dǎo)價(jià)單價(jià)不能超過(guò)11萬(wàn)，在平臺(tái)上看到的價(jià)格也肯定是低于11萬(wàn)的，但我們從內(nèi)網(wǎng)查價(jià)格很可能就是12萬(wàn)-14萬(wàn)。還有些新房小區(qū)，展示價(jià)格更便宜，大概5-6萬(wàn)，但實(shí)際價(jià)格可能得9-10萬(wàn)，都得私下問(wèn)才知道。”小景舉例稱(chēng)。

“不過(guò)有些房子前段時(shí)間確實(shí)降價(jià)了，跟指導(dǎo)價(jià)差不多了。”小景補(bǔ)充道，只是房源展示的調(diào)整，目前對(duì)實(shí)際成交價(jià)格還沒(méi)有構(gòu)成什么影響，只能說(shuō)能更直接地看到真實(shí)價(jià)格了，購(gòu)房者會(huì)有種“買(mǎi)定離手”的感覺(jué)，或許會(huì)產(chǎn)生心態(tài)的積極變化。

多地已二手房指導(dǎo)價(jià)出現(xiàn)松動(dòng)

實(shí)際上，此前明確推出過(guò)二手房指導(dǎo)價(jià)的眾多城市，也開(kāi)始出現(xiàn)了松動(dòng)與變化。

2021年2月8日，深圳在國(guó)內(nèi)率先建立二手住房參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，隨后便呈現(xiàn)出二手房?jī)r(jià)連續(xù)下跌的“擠泡沫”態(tài)勢(shì)，也引來(lái)不少業(yè)內(nèi)人士感慨“深圳樓市調(diào)控了這么多年，參考價(jià)的威力最猛。”

但在今年4月，深圳也多次傳出要對(duì)指導(dǎo)價(jià)進(jìn)行調(diào)整的消息。雖未有官方消息明確，但在后續(xù)實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中，銀行等也采取了更加靈活的方式。

再以2021年7月起執(zhí)行二手房參考價(jià)的西安為例，2022年5月，西安市發(fā)布《關(guān)于調(diào)整商品住房交易政策的有關(guān)問(wèn)題的通知》，其中明確提到“促進(jìn)二手住房流通”。

此后，二手房成交參考價(jià)陸續(xù)從西安多個(gè)二手房交易平臺(tái)上消失，后經(jīng)西安市住建局相關(guān)工作人員確認(rèn)，西安目前暫停發(fā)布參考價(jià)，部分中介平臺(tái)在顯示二手房?jī)r(jià)格時(shí)可尊重賣(mài)方意愿掛牌二手房?jī)r(jià)格，也可參照成交參考價(jià)掛牌。

此外，還有成都、廣州、東莞等地，均有弱化二手房指導(dǎo)價(jià)落地力度的消息傳來(lái)。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄認(rèn)為，二手房指導(dǎo)價(jià)存在的必要性逐步減弱，為了提振市場(chǎng)、拉動(dòng)購(gòu)房者入市積極性，放開(kāi)指導(dǎo)價(jià)是必經(jīng)之路。

“近期，多城官宣執(zhí)行‘認(rèn)房不認(rèn)貸’、取消限購(gòu)限售等，對(duì)新房的利好性更強(qiáng);放松指導(dǎo)價(jià)是針對(duì)二手房的放松，有利于促進(jìn)一二手房聯(lián)動(dòng)，提升房源流動(dòng)性，帶動(dòng)置業(yè)信心的修復(fù)，對(duì)促進(jìn)市場(chǎng)回暖有著重要意義。”陳霄認(rèn)為，同時(shí)，北京此次“帶頭”，也對(duì)其他城市的政策調(diào)整起到重要的指向作用。

“當(dāng)前對(duì)于二手房的限價(jià)政策放松，其實(shí)也和二手房供求關(guān)系發(fā)生重大的變化有關(guān)系，體現(xiàn)為二手房掛牌量明顯增加、購(gòu)房者購(gòu)置二手房的心態(tài)趨于平穩(wěn)等。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為。

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