房企要告高杠桿、高負(fù)債、高風(fēng)險(xiǎn)的“三高” 要擁抱健康

日前，貝殼研究院根據(jù)上市房企發(fā)布的2021年中期報(bào)告，整理了一份房企“踩線”情況。在納入統(tǒng)計(jì)的85家企業(yè)中，有32家房企實(shí)現(xiàn)“三道紅線”達(dá)標(biāo)，屬于“綠檔”;32家踩中一條紅線，落入“黃檔”;13家踩中兩條紅線，落入“橙檔”;藍(lán)光發(fā)展、京投發(fā)展、泰禾集團(tuán)、格力地產(chǎn)等8家企業(yè)的三項(xiàng)指標(biāo)均未達(dá)標(biāo)，踩中三條紅線，落入“紅檔”。

在黃、橙、紅三檔企業(yè)中，頭部房企的占比并不低，有的還在降檔，從黃色變成橙色、由橙色變成紅色。當(dāng)然，也有的企業(yè)在提檔，由紅色提為橙色，由橙色提為黃色、由黃色變成綠色?？傮w上講，情況不是很樂觀，綠檔企業(yè)還沒有達(dá)到一半，橙色和紅色企業(yè)則占據(jù)了1/4。

這也意味著，在“房住不炒”定位下，房企真的已經(jīng)到了三岔路口，前進(jìn)的方向十分明確，前進(jìn)的腳步卻很難邁。因?yàn)槎鄶?shù)房企、特別是頭部房企，都有嚴(yán)重的“三高”癥，即高杠桿、高負(fù)債、高風(fēng)險(xiǎn)。而“三高”之間，關(guān)系十分緊密。用高杠桿壘起的高負(fù)債，當(dāng)然具有高風(fēng)險(xiǎn)。反過來，有高風(fēng)險(xiǎn)的房企，必然具有高負(fù)債;高負(fù)債的背后，則是高杠桿。

從高速度、高利潤、高發(fā)展的“三高”時(shí)代，到高杠桿、高負(fù)債、高風(fēng)險(xiǎn)的“三高”境地，也就二十年不到的時(shí)間。這其中，地方的錯(cuò)誤政績(jī)觀，扮演了非常重要的角色，而房?jī)r(jià)則成了各方手中的道具。地方用房?jī)r(jià)上漲吸引投資者，開發(fā)商用推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲逼迫購房者，并誘惑銀行，從而使房?jī)r(jià)像裝上了發(fā)動(dòng)機(jī)，不斷地向上，直至大多數(shù)居民購不動(dòng)房、購不起房，卻又一心一意想著購房。

這樣的場(chǎng)景，顯然不能維持。“房住不炒”定位，既像一記悶棍，打在了開發(fā)商頭上，讓開發(fā)商深感罪惡在身，也像一副良藥，遞給了地方政府和銀行，讓他們知道了自己的病癥，更像一副清醒劑，讓廣大居民深知追漲購房的危害，以及冷靜對(duì)待房?jī)r(jià)的態(tài)度。對(duì)開發(fā)商而言，高杠桿如果戒不掉，就會(huì)讓高負(fù)債成為唯一可能，并不斷地累積風(fēng)險(xiǎn)，最終形成高風(fēng)險(xiǎn)。所有列入后三檔的企業(yè)，都是“三高”特征非常明顯的企業(yè)。紅檔、橙檔企業(yè)，則是“三高”已經(jīng)形成的企業(yè)。

眾所周知，如果一個(gè)人長(zhǎng)期處于“三高”狀態(tài)，就極容易生病。特別是心腦血管疾病，就容易發(fā)生各種梗塞，甚至危及生命。房企也是如此，如果長(zhǎng)期處于“三高”，一旦宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生變化，也就不可避免地會(huì)出現(xiàn)危機(jī)。眼下一些房企發(fā)生的危機(jī)，就是“三高”的直接后果。管理層設(shè)立的“三條紅線”，即剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%;凈負(fù)債率大于100%;現(xiàn)金短債比小于1，就是為了治療房企“三高”設(shè)立的規(guī)矩，也是房企防范危機(jī)發(fā)生必須達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)。特別是現(xiàn)金短債比，直接決定企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是否會(huì)馬上發(fā)生。

實(shí)際上，無論是綠檔企業(yè)還是其他檔企業(yè)，在目前的大環(huán)境下，都沒有足夠的勇氣說自己沒有風(fēng)險(xiǎn)，沒有能力讓企業(yè)處于穩(wěn)定的狀態(tài)。因?yàn)?，過高的負(fù)債讓房企隨時(shí)都有資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。一旦資金鏈出現(xiàn)問題，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)立即爆發(fā)，且沒有猶豫的時(shí)間，沒有喘息的機(jī)會(huì)。因?yàn)?，房企的銷售會(huì)與形象和信用直接關(guān)聯(lián)，負(fù)面消息一出，住房銷售就會(huì)快速下降，繼而讓資金鏈斷裂速度傾刻加快。如此，再大規(guī)模的企業(yè)，也無力承受。

對(duì)房企來說，眼下沒有別的路可走，就是維護(hù)好企業(yè)形象，加快房產(chǎn)銷售，大力回籠資金，有效降低負(fù)債規(guī)模、降低資產(chǎn)負(fù)債率，同時(shí)，穩(wěn)住賬上現(xiàn)金，讓現(xiàn)金對(duì)短期負(fù)債的覆蓋率越高越好。在此基礎(chǔ)上，引進(jìn)戰(zhàn)略投資者，對(duì)企業(yè)的債權(quán)債務(wù)關(guān)系實(shí)施優(yōu)化，切實(shí)讓企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率、凈資產(chǎn)負(fù)債率都大大下降。

日常生活中有一種很值得關(guān)注的現(xiàn)象，那就是同樣兩個(gè)人，一個(gè)很高很胖，一個(gè)不高不胖，一起向前快步走。剛開始，肯定是前者速度更快。但是，不用多長(zhǎng)時(shí)間，后者就表現(xiàn)出了很強(qiáng)的實(shí)力。最終的勝者，一定是后者。因?yàn)?，他的身體協(xié)調(diào)性好、負(fù)擔(dān)也輕。前者協(xié)調(diào)性差、負(fù)擔(dān)太重。目前的房企，就是如此。別看頭部房企塊頭很大，實(shí)際都是肥肉，是容易給企業(yè)帶來問題的肥肉。所以，必須通過強(qiáng)身健體，讓企業(yè)強(qiáng)壯起來，而不是虛胖起來。因?yàn)椋科蟮?ldquo;三高”時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，需要迎來健康時(shí)代。

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