完善更新去庫(kù)存新政 房地產(chǎn)有望“穩(wěn)”著陸

房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用舉足輕重，決策層一直寄望其健康穩(wěn)定發(fā)展，即不要大起大落，但往往事與愿違。不過(guò)，從今年政府工作報(bào)告?zhèn)鬟f的信息和當(dāng)前的市場(chǎng)發(fā)展情況來(lái)看，促進(jìn)房地產(chǎn)“穩(wěn)”的有利因素更多，這意味著今年房地產(chǎn)“穩(wěn)”的目標(biāo)有望實(shí)現(xiàn)。

首先，從經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)看，今年小幅下調(diào)至6.5%左右，這是為深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革創(chuàng)造條件。從貨運(yùn)、電力等先行指標(biāo)的明顯回升勢(shì)頭看，今年整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)6.5%的目標(biāo)是有保障的。與經(jīng)濟(jì)趨淡時(shí)要靠房地產(chǎn)拉動(dòng)相比，經(jīng)濟(jì)趨好時(shí)穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)是好事，有利于引導(dǎo)和穩(wěn)定預(yù)期。

其次，從貨幣政策看，今年廣義貨幣M2預(yù)期增長(zhǎng)目標(biāo)下調(diào)至12%左右，相對(duì)于去年13%的增長(zhǎng)目標(biāo)和11.3%的實(shí)際增長(zhǎng)來(lái)看更加合理，這意味著今年貨幣政策不會(huì)過(guò)于收緊，用央行副行長(zhǎng)易綱的話說(shuō)是“適度中性”，這樣對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言資金就不會(huì)非常緊，整個(gè)社會(huì)有錢(qián)了，房地產(chǎn)業(yè)自然不會(huì)缺少資金。

第三，從政策導(dǎo)向看，推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，支持居民自住和進(jìn)城人員購(gòu)房需求，有利于去庫(kù)存，有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展；分類調(diào)控、因城施策包括長(zhǎng)效機(jī)制都是為了穩(wěn)定市場(chǎng)；推進(jìn)棚戶區(qū)改造、加大公租房建設(shè)力度等是為了穩(wěn)投資、惠民生。另外，今年強(qiáng)調(diào)的釋放新需求，滿足旅游、養(yǎng)老需求的旅游地產(chǎn)、老年住區(qū)、特色小鎮(zhèn)等，也是與穩(wěn)增長(zhǎng)、惠民生關(guān)系密切的內(nèi)容。

政府工作報(bào)告中還提到，要降低企業(yè)特別是國(guó)企杠桿率，這將促使此前大量拿地的激進(jìn)房企調(diào)整策略，控制風(fēng)險(xiǎn)，保持現(xiàn)金流穩(wěn)定。而增值稅稅率由四檔簡(jiǎn)并至三檔，房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)下降了，將間接使得房?jī)r(jià)有所下降。此外，備受關(guān)注的房地產(chǎn)稅，今年沒(méi)有將立法草案提請(qǐng)人大常委會(huì)審議的安排，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)也是個(gè)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期的信號(hào)。

當(dāng)然，不利因素也同樣存在，涉及到推進(jìn)工作中的難點(diǎn)。比如棚戶區(qū)改造并不容易；農(nóng)民工購(gòu)房支付能力有限，需要配套的信貸政策支持；政府工作報(bào)告中雖原則性講到“深化農(nóng)村土地制度改革試點(diǎn)，賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利”，但農(nóng)民宅基地及房產(chǎn)作為資產(chǎn)進(jìn)行流轉(zhuǎn)有利于購(gòu)房需求釋放并沒(méi)有展開(kāi)。

今年的政府工作報(bào)告中，關(guān)于房地產(chǎn)的內(nèi)容文字更加溫和，不過(guò)“堅(jiān)持住房居住屬性”實(shí)際上也包含了抑制投資投機(jī)的意思。關(guān)于房地產(chǎn)的更多內(nèi)容是從怎樣推進(jìn)實(shí)際工作，促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，防止大起大落來(lái)考慮。

當(dāng)然，目前來(lái)看，“大起”并不具備條件，因?yàn)?0多個(gè)熱點(diǎn)城市已經(jīng)采取措施，短期內(nèi)限購(gòu)、限貸、限價(jià)等仍將延續(xù)，再加上熱點(diǎn)城市增加土地供應(yīng)，市場(chǎng)也會(huì)慢慢趨于穩(wěn)定。而三四線城市去庫(kù)存的鼓勵(lì)政策今年還會(huì)堅(jiān)持完善更新，也有利于市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。

值得注意的是，今年要迎接黨的十九大勝利召開(kāi)，毫無(wú)疑問(wèn)需要穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。如果說(shuō)去年的穩(wěn)增長(zhǎng)偏重經(jīng)濟(jì)本身的“穩(wěn)”，那么今年的穩(wěn)中求進(jìn)更偏重于整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的“穩(wěn)”。從這個(gè)高度看，今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)比去年穩(wěn)定，不會(huì)像過(guò)去那樣大起大落。

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