合生創(chuàng)展“三道紅線”表現(xiàn)較好 對外投資失利 致營收、凈利雙降

發(fā)布時間:2022-05-20 14:29:05
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來源:證券市場紅周刊
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回顧過去的兩年時間,在合生創(chuàng)展的房地產(chǎn)收入中,幾乎每賺取5元收入,就有至少1元來自于杭州灣項目。然而正是這樣一個對合生創(chuàng)展收入起著重要作用的樓盤項目,卻被業(yè)主詬病,存在長期停工、監(jiān)管賬戶資金緊張等諸多問題。

合生創(chuàng)展一改過去兩年的營收、凈利高增長,2021年業(yè)績出現(xiàn)“滑鐵盧”,實現(xiàn)營收251.28億元,同比下滑10.6%;實現(xiàn)凈利潤79.79億元,同比下滑28.42%。

而在其背后,原本將在2021年迎來交付大年,預(yù)計為收入作出突出貢獻(xiàn)的杭州灣項目,卻完工情況不達(dá)預(yù)期,僅完成預(yù)期計劃不到四成,而這也大大影響了杭州灣項目在2021年的收入結(jié)轉(zhuǎn)。

雖然根據(jù)年報,杭州灣項目仍是旗下樓盤項目中的創(chuàng)收主力之一,但2021年杭州灣貢獻(xiàn)收入43.13億港元,較前一年出現(xiàn)小幅縮水。且據(jù)業(yè)主介紹,該樓盤項目所存在的問題也不在少數(shù),如,長期停工、監(jiān)管賬戶資金緊張等。

杭州灣貢獻(xiàn)收入下滑背后

項目完工量不足預(yù)期四成

一個樓盤項目對于一家房企來說有多重要?

《紅周刊》結(jié)合公開信息以及合生創(chuàng)展歷年年報梳理發(fā)現(xiàn),自2014年開始,合生杭州灣國際新城項目(以下簡稱“杭州灣”)開始持續(xù)為合生創(chuàng)展創(chuàng)收。且在近兩年時間,僅憑杭州灣這一單項目就貢獻(xiàn)了公司物業(yè)收入超五分之一,其中,2020年杭州灣貢獻(xiàn)收入46.85億港元,占公司全年房地產(chǎn)收入的25%;2021年杭州灣貢獻(xiàn)收入43.13億港元,占房地產(chǎn)收入的20%,貢獻(xiàn)收入較前一年有所下滑。

2021年年報直接指出,杭州灣不光是公司剛需改善系列的代表項目之一,也是其在2021年交付的三大主要項目之一。

對房企而言,樓盤項目交付的多少將直接影響其結(jié)轉(zhuǎn)收入的多少。而這也意味著,杭州灣的施工進(jìn)度、交房進(jìn)展也將左右合生創(chuàng)展的收入高低。

不過,《紅周刊》對比合生創(chuàng)展2020年年報和2021年年報發(fā)現(xiàn),2021年杭州灣已完工27.71萬平方米,這一完工面積較其在2020年定下的2021年完工計劃76.36萬平方米大打折扣,僅完成原計劃的36.29%,而這或許也是2021年杭州灣貢獻(xiàn)收入下滑的主要原因之一。

為何杭州灣項目的完工情況會和預(yù)期計劃相差如此之大?其實早在2021年7月,《紅周刊》就關(guān)注到杭州灣項目陷入長期停工的尷尬局面,而這一定程度上會大大增加項目的交付難度。

而業(yè)主的反映情況也證實了這一點,一位杭州灣八期業(yè)主向《紅周刊》表示,項目停工至今累計15個月之久。

舊問題未決

杭州灣八期仍處長期停工狀態(tài)

按照原計劃,杭州灣八期的交房日期為2021年12月30日,杭州灣八期的銷售額也將結(jié)轉(zhuǎn)成為合生創(chuàng)展2021年收入中的一部分。

不過,近期,杭州灣八期業(yè)主李先生向《紅周刊》表示,在業(yè)主的多次爭取下,杭州灣曾于去年末短暫復(fù)工了一段時間,但后續(xù)項目仍長期處于停工狀態(tài),業(yè)主的復(fù)工訴求并未得到有效解決。

《紅周刊》也從寧波市網(wǎng)絡(luò)民生服務(wù)平臺民生e點通上獲悉,多位杭州灣八期業(yè)主均就小區(qū)的停工問題進(jìn)行反映。其中,一位業(yè)主在4月30日表示,杭州灣合生國際海汀灣八期停工,已經(jīng)超過交付期四個月,目前尚未通知何時交付。

對此,5月7日,新區(qū)資規(guī)建局回復(fù)表示,經(jīng)了解,合生8期建設(shè)單位為寧波合生錦城房地產(chǎn)有限公司,施工總承包單位為廣東合創(chuàng)工程總承包有限公司。該項目因施工單位與原勞務(wù)公司存在經(jīng)濟(jì)糾紛,導(dǎo)致項目暫時停工。已多次約談合生公司、廣東合創(chuàng)、勞務(wù)公司,督促他們盡快處理好雙方經(jīng)濟(jì)糾紛,盡早實現(xiàn)工地復(fù)工。

《紅周刊》曾于2021年7月對杭州灣項目停工進(jìn)行報道,但彼時項目疑似迎來轉(zhuǎn)機,杭州灣相關(guān)工作人員告訴《紅周刊》,項目停工的事情已經(jīng)報到集團(tuán)(總部),且2021年要交付的七期、八期項目已經(jīng)開始逐步復(fù)工。

不過,根據(jù)前述業(yè)主所反映的情況來看,杭州灣八期長期停工的舊問題并未得到有效解決。

新問題暴露

監(jiān)管賬戶疑似資金緊張

舊問題尚未解決,新問題又浮出水面。

《紅周刊》獲取的一份《項目剩余工程情況說明》指出,合生杭州灣國際新城0813、0833、0834地塊一期項目(杭州灣八期)自2021年12月9日廣東合創(chuàng)組織新勞務(wù)復(fù)工后至目前有如下項目未完成,其中包括主體工程中的外墻裝飾工程20%,室內(nèi)裝飾工程30%,門窗欄桿工程40%,地下部分裝飾工程50%,機電工程10%,消防工程80%和公區(qū)裝修工程90%等。

且上述文件還指出,根據(jù)監(jiān)理單位對現(xiàn)成剩余工程量的確認(rèn),經(jīng)合生成本部測算,需完工交付造價全額約8100萬元。

不過陳先生向《紅周刊》表示,在前述文件出具之前,維權(quán)業(yè)主從寧波杭州灣新區(qū)自然資源和規(guī)劃建設(shè)局查詢發(fā)現(xiàn),截至4月24日,杭州灣八期的剩余工程量為19985萬元,這一數(shù)據(jù),明顯高于合生成本部測算的需完工交付造價金額。且據(jù)寧波杭州灣新區(qū)自然資源和規(guī)劃建設(shè)局介紹,杭州灣八期的監(jiān)管賬戶余額僅為1346萬元。

讓陳先生等業(yè)主不解的是,按照《寧波市商品房預(yù)售資金監(jiān)管實施細(xì)則》第九條規(guī)定,商品房預(yù)售監(jiān)管資金范圍為監(jiān)管項目工程造價的130%,但杭州灣八期的監(jiān)管賬戶資金卻和原本應(yīng)該預(yù)留的工程造價的130%相差甚遠(yuǎn)。業(yè)主質(zhì)疑,疑似項目存在監(jiān)管賬戶的資金有挪用行為。

4月下旬,杭州灣八期業(yè)主和合生創(chuàng)展還曾就杭州灣八期高層的保供保質(zhì)交付一事進(jìn)行協(xié)商?!都t周刊》從一份該會議的會議紀(jì)要獲悉,雙方達(dá)成共識,合生公司盡量爭取于2022年5月12日把八期高層剩余工程所需造價總金額匯入對應(yīng)的資金監(jiān)管賬號。不過5月12日,《紅周刊》再度和業(yè)主代表李先生進(jìn)行核實時,發(fā)現(xiàn)剩余的工程所需造價款并未全部匯入資金監(jiān)管賬號,仍然存在較大差額。

然而吊詭的是,不同于旗下代表項目杭州灣監(jiān)管賬戶資金緊張的尷尬局面;根據(jù)年報數(shù)據(jù),合生創(chuàng)展似乎并不缺錢。截至2021年末,合生創(chuàng)展的現(xiàn)金及銀行存款為363.12億港元,同比上漲22.47%,且“三道紅線”均維持安全范圍內(nèi),凈負(fù)債率為70%,剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為63%,現(xiàn)金短債比1.05。合生創(chuàng)展旗下杭州灣遲遲不開工以及監(jiān)管賬戶資金缺口較大的背后原因值得探究。

對外投資失利

致營收、凈利雙降

雖然合生創(chuàng)展的“三道紅線”表現(xiàn)較好,但2021年公司的盈利能力卻出現(xiàn)明顯縮水,2021年實現(xiàn)營收251.28億元,同比下滑10.6%;實現(xiàn)凈利潤79.79億元,同比下滑28.42%。

而背后的主要原因在于,公司投資板塊的“滑鐵盧”,2021年,合生創(chuàng)展投資虧損29.65億港元,同比下滑136.92%。年報也指出“相關(guān)下降主要是由于投資板塊錄得虧損所致”。

然而,在此之前,投資板塊為合生創(chuàng)展的業(yè)績增長貢獻(xiàn)明顯,Wind數(shù)據(jù)顯示,2020年營收289.33億元,同比增長84.67%;實現(xiàn)凈利潤114.75億元,同比增長43.73%。而與之相對應(yīng)的是,2020年,公司投資板塊實現(xiàn)營收80.3億港元,占總營收的23%。

合生創(chuàng)展試圖將投資板塊打造成為公司地產(chǎn)板塊以外的第二曲線,公司董事會主席朱桔榕曾公開表示,“希望未來在資本、收益和利潤結(jié)構(gòu)上,住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、股權(quán)類投資能夠各占三分之一,以實現(xiàn)合生從‘雙輪驅(qū)動’到‘三足鼎立’的轉(zhuǎn)變。”然而如此大波動的業(yè)績表現(xiàn),也讓合生創(chuàng)展的這一“算盤”充滿不確定性。

更加值得一提的是,在公司2021年年報披露之前,合生創(chuàng)展還曾對2021財年核數(shù)師進(jìn)行更換,更換原因同樣劍指投資業(yè)務(wù),公告指出,“鑒于普華永道無法就集團(tuán)的若干股權(quán)投資及物業(yè)項目的會計處理、集團(tuán)投資物業(yè)的估值等重大事項計劃并執(zhí)行相應(yīng)的審計程序,故同意其辭任公司核數(shù)師一職,并自1月27日起生效。”

然而,合生創(chuàng)展不光投資板塊受創(chuàng),地產(chǎn)板塊也存在不確定性。近期,公司發(fā)布前四月銷售業(yè)績,截至2022年4月30日止4個月,合生創(chuàng)展及其合營公司及聯(lián)營公司的總合約銷售金額約105.83億元,同比下降29.10%,其中物業(yè)合約銷售約99.59億元,同比下降約29.99%。

而根據(jù)2021年年報,公司60%的銷售額主要來自于一線城市。其中,北京及天津在售19個項目,合約銷售額219.09億元,占比52%;上海在售16個項目,合約銷售額90.02億元,占比21%。不難看出北京、上海已然成為合生創(chuàng)展銷售額貢獻(xiàn)的主要城市,但2022年以來,北京、上海等城市受疫情影響較嚴(yán)重,一定程度上也會大大增加合生創(chuàng)展在2022年的銷售難度。

標(biāo)簽: 合生創(chuàng)展杭州灣 杭州灣收入下滑 監(jiān)管賬戶資金緊張 長期停工狀態(tài)

   原標(biāo)題:合生創(chuàng)展“三道紅線”表現(xiàn)較好 對外投資失利 致營收、凈利雙降

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