“單邊代理”如何影響二手房市場(chǎng)？避免糾紛隱患

在實(shí)施二手房成交參考價(jià)機(jī)制后，深圳近日上線新版二手房交易網(wǎng)簽系統(tǒng)，通過(guò)與多部門(mén)的數(shù)據(jù)對(duì)接，將二手房交易全流程納入政府監(jiān)管。

新系統(tǒng)對(duì)中介行業(yè)的運(yùn)行邏輯進(jìn)行了兩大調(diào)整：一是從“多方委托”變?yōu)?ldquo;獨(dú)家委托”，賣(mài)方在同一個(gè)時(shí)間段里只能委托一位經(jīng)紀(jì)人銷(xiāo)售房源;二是從“雙邊代理”變?yōu)?ldquo;單邊代理”，買(mǎi)賣(mài)雙方需有代表各自利益的經(jīng)紀(jì)人。

深圳上線新系統(tǒng)

二手房交易全流程監(jiān)管

11月19日，深圳市住房和建設(shè)局主辦的深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)正式上線新版二手房交易網(wǎng)簽系統(tǒng)，將二手房交易涉及的掛牌、委托代理、產(chǎn)權(quán)核驗(yàn)、購(gòu)房資格查驗(yàn)、網(wǎng)簽備案等環(huán)節(jié)納入政府監(jiān)管。

新系統(tǒng)有三個(gè)入口，分別為“我要找中介買(mǎi)房”“我要找中介賣(mài)房”“我要自助賣(mài)房”。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，雖然開(kāi)通了自助賣(mài)房渠道，但由于二手房交易的環(huán)節(jié)特別多，涉及片區(qū)價(jià)值、樓盤(pán)篩選、房屋安全、價(jià)格撮合、資金監(jiān)管、繳稅過(guò)戶等多個(gè)方面，因此通過(guò)中介買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)仍是市場(chǎng)主流選擇。

在新系統(tǒng)中，賣(mài)方可在“我要找中介賣(mài)房”中，依次完成填寫(xiě)房屋產(chǎn)權(quán)校驗(yàn)、房屋狀況說(shuō)明、選擇中介、填寫(xiě)賣(mài)房信息來(lái)發(fā)起委托。買(mǎi)方可在“我要找中介買(mǎi)房”中依次填寫(xiě)購(gòu)房需求、選擇中介來(lái)發(fā)起委托。

為解決交易標(biāo)的和交易主體真實(shí)性問(wèn)題，新系統(tǒng)要求：一是買(mǎi)方、賣(mài)方、中介這三類交易主體都必須實(shí)名認(rèn)證;二是通過(guò)與不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)數(shù)據(jù)對(duì)接，實(shí)現(xiàn)對(duì)系統(tǒng)內(nèi)掛盤(pán)出售的房源進(jìn)行產(chǎn)權(quán)核驗(yàn)，核驗(yàn)通過(guò)的房源將生成唯一有效的房源編碼，實(shí)現(xiàn)百分百真房源。

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)認(rèn)為，新系統(tǒng)可以提升消費(fèi)者權(quán)益保障，提高交易效率。

從“多方委托”到“獨(dú)家委托”

避免糾紛隱患

新系統(tǒng)將推動(dòng)中介行業(yè)運(yùn)行邏輯變化，從“多方委托”變?yōu)?ldquo;獨(dú)家委托”。

以往，業(yè)主賣(mài)房一般會(huì)把房源委托給多個(gè)中介機(jī)構(gòu)掛牌銷(xiāo)售。多方委托，不僅會(huì)造成資源浪費(fèi)，還存在“跳單”等糾紛隱患，買(mǎi)賣(mài)雙方可能為了少支付中介費(fèi)，繞開(kāi)已經(jīng)提供服務(wù)的中介，自行成交或者選擇收費(fèi)更低的中介成交房源。

在新系統(tǒng)中，賣(mài)方最多只能委托三家中介機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售房源。第一家受托機(jī)構(gòu)在委托期限內(nèi)對(duì)房源擁有獨(dú)家銷(xiāo)售權(quán)利。其他兩家需待第一家委托期限到期才能作為替補(bǔ)獲得委托權(quán)。

與此同時(shí)，新系統(tǒng)引入了評(píng)級(jí)機(jī)制，根據(jù)從業(yè)年限、信用狀態(tài)、專業(yè)程度、服務(wù)效率、成交業(yè)績(jī)等對(duì)實(shí)名登記的經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行星級(jí)評(píng)定，并根據(jù)評(píng)級(jí)排序進(jìn)行系統(tǒng)推薦。

賣(mài)方要想快速把房源出手，就需要謹(jǐn)慎選擇為其服務(wù)的經(jīng)紀(jì)人。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)認(rèn)為，中介從業(yè)人員今后將更有動(dòng)力制定自身長(zhǎng)期職業(yè)規(guī)劃、珍視其信用信譽(yù)、提升專業(yè)能力，從而提升房地產(chǎn)中介行業(yè)整體的素質(zhì)。

拿到委托協(xié)議，是中介機(jī)構(gòu)獲取售房傭金的前提。正因如此，新系統(tǒng)上線后，各大中介機(jī)構(gòu)都在發(fā)力“爭(zhēng)搶”房源，趕著發(fā)布介紹“獨(dú)家委托”優(yōu)勢(shì)的一對(duì)一管家式服務(wù)廣告。

為了避免出現(xiàn)亂象，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)專門(mén)發(fā)布通知，嚴(yán)禁各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、經(jīng)紀(jì)人員以“返傭”“定金”等不正當(dāng)方式誘導(dǎo)消費(fèi)者，或通過(guò)脅迫等手段迫使消費(fèi)者簽訂委托合同。一旦被舉報(bào)查實(shí)，違規(guī)機(jī)構(gòu)及個(gè)人將被暫停系統(tǒng)使用權(quán)限，同時(shí)不良行為記錄計(jì)入誠(chéng)信檔案。

從“雙邊代理”到“單邊代理”

明晰雙方經(jīng)紀(jì)人權(quán)責(zé)邊界

新系統(tǒng)還推動(dòng)中介行業(yè)運(yùn)行邏輯從“雙邊代理”變?yōu)?ldquo;單邊代理”。

此前，二手房交易中，買(mǎi)賣(mài)雙方委托的是同一家機(jī)構(gòu)，甚至同一名中介。中介方利用“信息不對(duì)稱”進(jìn)行居間撮合交易，為了迅速成交賺取傭金，會(huì)出現(xiàn)兩個(gè)問(wèn)題：一是不向買(mǎi)賣(mài)雙方透露真實(shí)價(jià)格，只進(jìn)行價(jià)格撮合，讓賣(mài)家不斷讓價(jià)，買(mǎi)家不斷提價(jià);二是以犧牲或損害買(mǎi)方權(quán)益的方式，與賣(mài)方形成“攻守同盟”，將房子以高價(jià)甚至是“吃差價(jià)”的方式售出。

新系統(tǒng)采取“單邊代理”模式，建議買(mǎi)方委托與賣(mài)方不同的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)購(gòu)置房產(chǎn)，促使買(mǎi)賣(mài)雙方與各自的受托中介機(jī)構(gòu)形成單邊委托關(guān)系。賣(mài)方經(jīng)紀(jì)人，只用考慮怎么把委托人的房子快速、保價(jià)、安全地售出。買(mǎi)方經(jīng)紀(jì)人，只用考慮如何以高效的方式為委托人匹配到高性價(jià)比的房源，同時(shí)要對(duì)所匹配推薦的房源質(zhì)量負(fù)責(zé)。買(mǎi)賣(mài)雙方經(jīng)紀(jì)人權(quán)責(zé)邊界清晰，“各為其主”，以爭(zhēng)取委托人在實(shí)際交易中的利益最大化。

新系統(tǒng)是否能切實(shí)發(fā)揮作用，解決二手房交易現(xiàn)存的一些問(wèn)題，還有待市場(chǎng)檢驗(yàn)。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)認(rèn)為，基于“單邊代理”邏輯運(yùn)行的新版二手房交易網(wǎng)簽系統(tǒng)一旦運(yùn)行成功，將會(huì)改變我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)底層邏輯，不僅將提高房產(chǎn)流轉(zhuǎn)交易效率，還將更有力地保障消費(fèi)者權(quán)益。

李宇嘉認(rèn)為，從年初的二手房成交參考價(jià)，到最新上線的新版二手房交易網(wǎng)簽系統(tǒng)，深圳對(duì)二手房市場(chǎng)交易的監(jiān)管正在加強(qiáng)。二手房成交參考價(jià)機(jī)制已被一些城市采用，此次“單邊代理”的中介運(yùn)營(yíng)模式也或?qū)a(chǎn)生輻射效應(yīng)。

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