央行“維穩(wěn)”房地產(chǎn)，更多積極的信號出現(xiàn)了

連續(xù)幾個月的爆雷、違約，房地產(chǎn)進入“至暗時刻”，10月上半月，伴隨花樣年的意外違約，房企海外債經(jīng)歷了近年最兇險的一段時光，投資者信心跌到了谷底。

10月15日，2021年第三季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會上，央行就恒大債務(wù)危機、開發(fā)貸等表態(tài)，傳遞了許多積極的信號。

實際上，近期很多房企也在積極自救，他們不想就此躺平，紛紛通過提前回購美元債、按時還款等方式提升市場信心。

似乎，房企的“至暗時刻”將要度過。不過，不少和華爾街見聞交流的房企、機構(gòu)人士還是認為，不能就此說是政策放松，而應(yīng)該是“L”型的走向平穩(wěn)，房企仍應(yīng)保持底線思維，努力改善自己的基本盤。

融資端觸底？

從中秋節(jié)前的新力，到10月初的花樣年，房企的信用風(fēng)險不斷暴露，債券市場暴跌，恐慌情緒蔓延。

央行顯然關(guān)注到了這些。針對市場最為關(guān)切的恒大債務(wù)風(fēng)險，央行金融市場司司長鄒瀾回應(yīng)稱，恒大債務(wù)風(fēng)險對金融行業(yè)的外溢性可控，在房地產(chǎn)業(yè)是個別現(xiàn)象。

目前，相關(guān)部門和地方政府正在按照法治化、市場化原則，依法依規(guī)開展風(fēng)險處置化解工作，督促恒大集團加大資產(chǎn)處置力度，加快恢復(fù)項目建設(shè)，維護住房消費者合法權(quán)益。在此過程中，金融部門將配合住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門和地方政府，做好項目復(fù)工的金融支持。

對房企最關(guān)鍵的開發(fā)貸，鄒瀾表示，部分金融機構(gòu)對于30家試點房企“三線四檔”融資管理規(guī)則存在一些誤解，對要求“紅檔”企業(yè)有息負債余額不得新增，誤解為銀行不得新發(fā)放開發(fā)貸款，企業(yè)銷售回款償還貸款后，原本應(yīng)該合理支持的新開工項目得不到貸款，也一定程度上造成了一些企業(yè)資金鏈緊繃。

針對這些情況，鄒瀾說，人民銀行、銀保監(jiān)會已于9月底召開房地產(chǎn)金融工作座談會，指導(dǎo)主要銀行準確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

不過，鄒瀾也敲打了房企。他說，恒大近年來經(jīng)營管理不善，未能根據(jù)市場形勢變化審慎經(jīng)營，反而盲目多元化擴張，造成經(jīng)營和財務(wù)指標(biāo)嚴重惡化，最終爆發(fā)風(fēng)險。

針對債務(wù)違約的現(xiàn)象，他也表示，相關(guān)部門已關(guān)注到境外房企和美元債市場的變化，將敦促發(fā)債企業(yè)及其股東嚴格遵守市場紀律和規(guī)則，按照市場化、法治化原則，妥善處理好自身的債務(wù)問題，積極履行法定償債義務(wù)。

業(yè)內(nèi)預(yù)計，房企在開發(fā)貸這個維度的焦慮感，此后會有所緩解。再結(jié)合近期監(jiān)管部門的其他動作，房地產(chǎn)業(yè)界樂觀認為，房地產(chǎn)融資已觸底，最艱難時刻已過。

房企融資端確實也有一些樂觀的消息。

10月15日晚間，世茂股份公告稱，中國證監(jiān)會批復(fù)同意公司向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行面值總額不超過66.38億元公司債券的注冊申請。未來兩年里，公司可以在注冊有效期內(nèi)可以分期發(fā)行公司債券。

雖然這筆債券的發(fā)行成功與否，還得看有效期內(nèi)投資者的認購力度。但在房企再融資端口收緊的情況下，每筆都來之不易的資金都將緩解企業(yè)流動性上的饑渴。

一名機構(gòu)人士直言，地產(chǎn)公司境內(nèi)債發(fā)行近幾個月算得上是“超級難”，世茂的這筆債至少說明融資端政策不會再緊了，但也不會放松。

換而言之，房企融資狀況將會進入“L型”。

更多的分析人士則認為，緩解房企融資、資金壓力更重要的是個貸的審核發(fā)放情況。據(jù)中原地產(chǎn)調(diào)研統(tǒng)計，近期34個調(diào)研城市，沒有一個城市放款周期有明顯縮短的。

上述人士預(yù)期，接下來的四季度，個貸發(fā)放會有所加快?！安蝗缓芏喙径家獡尾幌氯チ恕?。

房企拒絕躺平

似乎從2008年以來，房地產(chǎn)從未經(jīng)歷當(dāng)下如此困難的時刻，一些房企展開了行業(yè)意義上的自救，用實際行動拒絕躺平。

比如說當(dāng)代置業(yè)，市場上對其債務(wù)違約也是有預(yù)期的，并且在花樣年暴雷之后，其股價、債券都大幅下跌。但10月11日其給出的方案令投資者有所寬慰，當(dāng)代置業(yè)選擇征求展期，以改善流動性和現(xiàn)金流管理，并避免任何潛在的償付違約。

雖然當(dāng)代置業(yè)的方案還需要債權(quán)人諒解、同意，但比起直接暴雷，投資者們倒是容易接受多了，本月25日到期的那筆債券凈價在從10月7日的95，跌至10月9日的45.45后，今天反彈至了59.7428。

更多的房企則積極、高調(diào)地如期償還了美元債。

世茂集團在10月13日公告稱，2021年到期的6.375%優(yōu)先票據(jù)，公司已按票據(jù)尚未償還本金額8.2億美元連同累計至到期日的利息資金悉數(shù)存入于受托人指定銀行賬戶。

隨后又在15日時發(fā)了個公告，說“我還清了”。 此次兌付完成后，世茂集團已結(jié)清年內(nèi)美元債。 

佳兆業(yè)在10月14日則公告稱，已將境內(nèi)部分資金劃撥至香港。集團將根據(jù)市場行情，選擇合適的時間點，用于提前回購部分2021年12月7日到期的年息6.5%的優(yōu)先票據(jù)。

佳兆業(yè)指出，此次計劃回購部分優(yōu)先票據(jù)，旨在通過積極主動的債務(wù)管理，持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，減少未來財務(wù)開支，降低資產(chǎn)負債水平，增強市場信心。

中國奧園也于10月12日發(fā)布公告稱，公司按期償還了一筆15億元的境內(nèi)債券，至此，該公司2021年內(nèi)所有到期的公司債本息均已償還到位，2022年也無境內(nèi)公司債到期。

稍早之前，龍光則于10月11日宣布提前贖回1000萬美元2022年到期的美元債。上半年，龍光已經(jīng)贖回了三筆共6.5億美元的美元債，以及一筆2億新加坡元的境外債。截至9月底，龍光已完成2021年所有境內(nèi)外到期債務(wù)的再融資，無債務(wù)到期的資金壓力。

有機構(gòu)分析師表示，在悲觀的地產(chǎn)債券市場中，積極還債的舉動是十分正面的，都是為了表明短期內(nèi)不存在較大的還款壓力，有助于提振市場信心回暖。

同時，隨著美國貨幣政策走向清晰，以及國內(nèi)政策平穩(wěn)，前述機構(gòu)分析師認為，明年債市情緒將會好轉(zhuǎn)。

國金證券也在10月15日的一份報告中指出，地產(chǎn)政策層面全方位嚴格調(diào)控的最艱難時期已經(jīng)過去，未來地產(chǎn)股估值受到壓制的最大因素將有邊際改善。

鄒瀾也在發(fā)布會上還對房企回購境外債券的情況表示肯定。他表示，這體現(xiàn)了企業(yè)對自身發(fā)展前景的信心，預(yù)計對于緩解市場緊張情緒，恢復(fù)市場信心，將起到積極作用。

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