提前還房貸交補(bǔ)償金？銀行“躺賺”本身也不符合市場(chǎng)規(guī)律

日前，有地方銀行發(fā)文，對(duì)個(gè)人按揭貸款、個(gè)人線上抵押貸(消費(fèi))提前還款補(bǔ)償金收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，今年11月1日起，提前還款補(bǔ)償金收取具體以貸款合同中約定為準(zhǔn)，補(bǔ)償金比例為提前還款本金金額的1%。

其實(shí)這并不是什么大事，因?yàn)轭愃频?ldquo;補(bǔ)償金”在貸款合同中已經(jīng)是注明了的，類似于違約金，提前還貸也算是“違約”。只是各家銀行對(duì)于提前還款是否收取補(bǔ)償金或違約金，以及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)規(guī)定不盡相同。有些銀行提前還款不收取這些費(fèi)用，只需償還貸款本金及資金占用期間利息即可;有些銀行則規(guī)定，在放款后的一定期限內(nèi)提前還款，會(huì)加收數(shù)月利息，或按照提前還款本金金額收取一定比例的違約金。為什么要收這筆錢?因?yàn)橐粋€(gè)長(zhǎng)期優(yōu)質(zhì)貸款項(xiàng)目中途斷掉了，生息資金的使用成本增加了，對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)肯定是不樂(lè)意的。

于是很多人把“補(bǔ)償金”與前段時(shí)間爛尾樓業(yè)主強(qiáng)制斷供聯(lián)系到了一起。這也很好解釋了為什么幾乎所有銀行都將房貸當(dāng)作最優(yōu)質(zhì)貸款項(xiàng)目的真正原因：如果按照合同還本付息，則貸款購(gòu)房者20年所還本息總額基本是本金的兩倍左右，銀行“躺賺”;如果貸款購(gòu)房者因?yàn)楦鞣N原因無(wú)法繼續(xù)償還房貸，則房屋歸銀行所有，抵押的不動(dòng)產(chǎn)加上前期償還的利息本金銀行也穩(wěn)賺;如果貸款購(gòu)房者因?yàn)楦鞣N原因提前償還房貸，前期償還的利息本金加上“補(bǔ)償金”，銀行也不會(huì)虧。

那么，目前國(guó)內(nèi)銀行的房貸占比規(guī)模究竟是怎樣的呢?截止2021年年底，在銀行的貸款總規(guī)模結(jié)構(gòu)中，個(gè)人住房貸款占比最高的是建設(shè)銀行，在18.76萬(wàn)億元的貸款總額中房貸就有6.39萬(wàn)億元，總比超過(guò)了34%。不少股份行的房貸占比也超過(guò)了20%，興業(yè)銀行房貸占比超過(guò)了25%，是股份行里最高的，招行房貸占比超過(guò)了24.6%，交行房貸占比達(dá)到了22.7%。也就是說(shuō)，很多商業(yè)銀行兩成以上的貸款是房貸，因此前段時(shí)間出現(xiàn)斷供風(fēng)波時(shí)，銀行股都出現(xiàn)了不同程度的下跌。雖然很多銀行及時(shí)公告了斷供貸款在整個(gè)房貸中的占比情況，但市場(chǎng)的擔(dān)心不是沒(méi)有道理的。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)順風(fēng)順?biāo)臅r(shí)候，房貸是個(gè)“香餑餑”，銀行橫豎都賺錢。但在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展遇到波折時(shí)，任何一個(gè)小小的問(wèn)題都可能被放大，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益受到?jīng)_擊也考驗(yàn)銀行的風(fēng)控能力。“躺賺”本身也不符合市場(chǎng)規(guī)律，出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)敞口的雖然是房貸中的極小部分，但對(duì)各方參與者都應(yīng)該有所警醒，可能也將促使銀行業(yè)降低房貸占比，將更多的貸款投向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)與制造業(yè)之中。

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