京城樓市量跌價(jià)穩(wěn) 學(xué)區(qū)房需求旺盛

春節(jié)一般是樓市淡季，今年也不例外。中國證券報(bào)記者春節(jié)期間走訪北京房地產(chǎn)市場(chǎng)了解到，受去年四季度調(diào)控政策影響，整體來看，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫明顯，大部分購房者和買房者預(yù)期有所改變，因此春節(jié)期間樓市較為冷清。中原地產(chǎn)房地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，從目前市場(chǎng)趨勢(shì)看，在嚴(yán)格的調(diào)控政策下，2017年北京房?jī)r(jià)將呈現(xiàn)穩(wěn)中微降的態(tài)勢(shì)。

成交縮量料持續(xù)

春節(jié)前夕，北京市住建委一則通告顯示，由于春節(jié)期間系統(tǒng)維護(hù)，北京市房地產(chǎn)交易系統(tǒng)、存量房交易服務(wù)平臺(tái)暫停對(duì)外服務(wù)。從1月前兩周的數(shù)量來看，北京市房地產(chǎn)交易數(shù)量環(huán)比、同比均出現(xiàn)下滑。據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，2017年1月上半月，北京市二手住宅網(wǎng)簽量為6050套，環(huán)比2016年12月下半月下降35.5%，與2016年同期相比下降45.1%。

不過網(wǎng)簽數(shù)據(jù)一般有半個(gè)月到一個(gè)月左右的時(shí)滯，但業(yè)內(nèi)人士指出，近期閉幕的北京市兩會(huì)上，北京市副市長(zhǎng)陳剛明確表示，北京目前對(duì)于樓市調(diào)控政策不會(huì)加碼，當(dāng)前政策效果不錯(cuò)，但會(huì)根據(jù)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況微調(diào)政策。從價(jià)格上看，要做到環(huán)比不增長(zhǎng)。加之2017年以來，銀行首套房貸款折扣已經(jīng)從8.5折上調(diào)至9折，在信貸成本提高、限價(jià)政策歷史最嚴(yán)、監(jiān)管執(zhí)行力度嚴(yán)格、自住型商品房未來供應(yīng)有望增加等因素作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫預(yù)期進(jìn)一步明確，交易量將繼續(xù)萎縮。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院持類似觀點(diǎn)：2017年北京二手住宅市場(chǎng)開門遇冷，在目前從緊的樓市政策下，交易量的回落還將持續(xù)。

這一趨勢(shì)也在記者的走訪中獲得驗(yàn)證。記者在北京豐臺(tái)區(qū)、朝陽區(qū)等非核心區(qū)域發(fā)現(xiàn)，由于市場(chǎng)交易清淡，但價(jià)格穩(wěn)定，這些區(qū)域的不少中介門店在春節(jié)期間索性關(guān)門休息，期待節(jié)后再戰(zhàn)。

學(xué)區(qū)房需求旺盛

盡管北京樓市縮量趨勢(shì)明顯，但記者也發(fā)現(xiàn)一些新趨勢(shì)——購房者對(duì)新房、學(xué)區(qū)房的需求旺盛。

王先生2017年初喜獲二胎，他開始迅速實(shí)施了換房計(jì)劃，將原先的一居室換成兩居室。記者了解到，類似王先生這類案例在近期并不在少數(shù)。2017年距正式實(shí)施“全面二孩”政策已滿一年，預(yù)計(jì)未來像王先生一樣的改善性住房需求將顯著增長(zhǎng)，這將推升改善型房源的成交量。

北京市近年來新增建設(shè)用地有所減少，新房較為稀缺。春節(jié)前夕，位于北京密云區(qū)某新開樓盤一期已接近售罄。該樓盤一期均價(jià)接近3.2萬/平方米，主打低密度、區(qū)域?qū)W區(qū)以及精品物業(yè)概念。從目前的市場(chǎng)表現(xiàn)來看，由于具備了新房的賣點(diǎn)，銷售情況良好。

“學(xué)區(qū)房”是北京房地產(chǎn)市場(chǎng)另一個(gè)熱門概念。教育資源不均，小學(xué)生入學(xué)按學(xué)區(qū)劃分催生了高價(jià)學(xué)區(qū)房。記者春節(jié)期間調(diào)查了二環(huán)附近的學(xué)區(qū)房，總體來說，其價(jià)格在10萬元至15萬元/平方米，比非學(xué)區(qū)房高出一兩倍。然而，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格根據(jù)學(xué)區(qū)劃分波動(dòng)很大。例如，位于安德路的六鋪炕小區(qū)，其二區(qū)、三區(qū)屬于西城區(qū)，房?jī)r(jià)可達(dá)14萬元至15萬元/平方米，而與其一路之隔的一區(qū)則屬于東城區(qū)，價(jià)格僅有10萬元至11萬元/平方米。房產(chǎn)中介告訴記者，春節(jié)前是學(xué)區(qū)房成交的高峰期。優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房源少，大多數(shù)購買者屬于剛性需求，這類房源目前處于“出一套賣一套”的狀態(tài)，是樓市調(diào)整中最為抗跌的房型之一。