小區(qū)會所的所有權(quán)該歸誰？ 業(yè)委會與開發(fā)商對簿公堂

法院：因購房合同中會所未計入公攤，所以歸開發(fā)商

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小區(qū)內(nèi)的會所、幼兒園、停車位等公共配套設(shè)施究竟應當歸全體業(yè)主共有，還是歸開發(fā)商所有？目前，我國物權(quán)法及相關(guān)司法解釋，對公共配套設(shè)施問題規(guī)定較為籠統(tǒng)，而此類糾紛又關(guān)系廣大業(yè)主切身利益。昨日，南京市中級人民法院公布了一起會所所有權(quán)歸屬案例，法官詳細解讀了會所的所有權(quán)歸屬問題。

業(yè)委會與開發(fā)商對簿公堂

南京天山園小區(qū)有一處會所，會所中有一座恒溫游泳池。小區(qū)業(yè)委會與開發(fā)商就會所、會所內(nèi)游泳池及相關(guān)設(shè)施的所有權(quán)歸屬爭執(zhí)不斷，業(yè)委會無奈之下上南京玄武區(qū)法院打起了官司，天山園小區(qū)業(yè)委會要求開發(fā)單位鴻順公司向業(yè)委會交付會所、會所內(nèi)游泳池及有關(guān)設(shè)施設(shè)備。

業(yè)委會認為，開發(fā)商鴻順公司當初在售樓廣告宣傳彩頁和房屋買賣契約中均明確小區(qū)配套設(shè)施包括會所一處和會所內(nèi)恒溫游泳池一座，會所設(shè)施應屬全體業(yè)主所有。

一審法院：小區(qū)會所未計入公攤

玄武區(qū)法院一審認為，鴻順公司在與小區(qū)業(yè)主的購房合同中約定交付作為公共配套設(shè)施的會所，其中個別業(yè)主的合同中還約定會所中含有恒溫游泳池一座，但業(yè)委會及鴻順公司提供的購房合同中均未將會所計入業(yè)主共同所有范圍內(nèi)，鴻順公司與業(yè)主關(guān)于會所交付的約定應理解為鴻順公司負有使小區(qū)內(nèi)會所作為配套設(shè)施保證業(yè)主使用的義務(wù)，并非所有權(quán)的交付。業(yè)委會并無證據(jù)證明該小區(qū)內(nèi)會所及會所內(nèi)相關(guān)設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)屬于全體業(yè)主，法院判決駁回天山園業(yè)委會的訴請。

業(yè)委會上訴，二審維持原判

宣判后，天山園業(yè)委會不服，向南京市中級人民法院提出上訴，請求二審改判支持其原審訴請。

南京中院二審認為，購房合同中約定交付作為公共配套設(shè)施的會所，并未明確產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主共有，房產(chǎn)管理局頒發(fā)的商品房預售許可證的明細表中也未明確會所為全體業(yè)主共有共用部分，仍屬于公共配套建筑，開發(fā)商享有使用、收益權(quán)利，因此上訴人主張享有會所及游泳池所有權(quán)并要求交付，沒有事實和法律依據(jù)。

上訴人亦沒有證據(jù)證明會所內(nèi)相關(guān)設(shè)施設(shè)備歸其所有，因此對其要求移交會所、游泳池及會所內(nèi)相關(guān)設(shè)施的上訴請求亦不予支持。

南京中院判決：駁回上訴，維持原判。

如何判斷會所權(quán)屬歸誰？

法官：法定優(yōu)先、尊重約定、綜合判斷

是不是所有小區(qū)的會所都歸開發(fā)商所有？小區(qū)會所什么情況下應歸業(yè)主所有？審理此案的法官表示，結(jié)合我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及域外法律經(jīng)驗，會所的權(quán)屬判斷可分以下四種情況處理。：

（1）會所中某些房屋如屬于國家及地方規(guī)定開發(fā)商應配套修建并明確其產(chǎn)權(quán)歸屬的配套公共設(shè)施，則該部分房屋產(chǎn)權(quán)按國家及地方有關(guān)規(guī)定確定；

（2）在沒有規(guī)定的情況下，商品房買賣合同如約定會所整體或其中的某些房屋產(chǎn)權(quán)歸屬的，按約定執(zhí)行；

（3）沒有規(guī)定也沒有約定的情況下，如果會所被列入小區(qū)公攤面積范圍，則其產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主；

（4）其他情形下，關(guān)于產(chǎn)權(quán)的歸屬，應當區(qū)分各種投資情況而具體確定，基于誰投資、誰所有、誰受益的原則，會所產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商。